بازار مسکن؛ ۱۰۰ سال پس‌انداز برای یک واحد ۷۵ متری

مسکن در ایران سال‌هاست از یک نیاز اولیه به یکی از پیچیده‌ترین مسائل اقتصادی و اجتماعی کشور بدل شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد افت قدرت خرید خانوارها و ناترازی سیاست‌های موجود، تدوین یک سیاست جامع و تازه را اجتناب‌ناپذیر کرده است. به گزارش خبرگزاری تسنیم که ۲۷ شهریور ۱۴۰۵ گزارشی تحلیلی در این باره منتشر کرد، دو شاخص وضعیت را خلاصه می‌کند: قیمت مسکن تهران در دو دهه ۱۰۰ برابر شده و مدت پس‌انداز لازم برای خرید یک واحد ۷۵ متری از ۳۱ سال به حدود ۱۰۰ سال رسیده است.

مدیرعامل سابق شرکت بازآفرینی شهری ایران می‌گوید قیمت مسکن در تهران طی ۲۰ سال گذشته حدود ۱۰۰ برابر شده است. بر اساس محاسبات او، خانواری در دهک پایین درآمدی در سال ۱۳۸۴ برای خرید یک واحد ۷۵ متری به ۳۱ سال پس‌انداز نیاز داشت، اما امروز این عدد به حدود ۱۰۰ سال رسیده است؛ درحالی‌که هنجار بین‌المللی بین ۵ تا ۱۰ سال است.

آمارها نشان می‌دهد ۴۳ درصد خانوارهای تهرانی اجاره‌نشین هستند و ۴۰ درصد آن‌ها زیر خط فقر مسکن قرار دارند.

آمایش سرزمین و مهاجرت

رئیس صندوق ملی مسکن نیز عدم تعادل در نظام برنامه‌ریزی و بی‌توجهی به آمایش سرزمین را عاملی می‌داند که مسکن را به یکی از ابرچالش‌های کشور تبدیل کرده است و بر ضرورت کنترل مهاجرت به شهرهای بزرگ تأکید می‌کند.

به گفته کارشناسان، تمرکز فرصت‌های شغلی در چند کلان‌شهر، تقاضای مسکن را در همان نقاط متراکم کرده و هم‌زمان صدها هزار واحد در شهرهای کوچک و شهرهای جدید خالی مانده است. سیاست مسکن بدون سیاست اشتغال منطقه‌ای، عملاً به دنبال کردن هدفی متحرک شبیه است.

چرا برای مهندسان مهم است؟

بحران قدرت خرید مستقیماً شکل تقاضا برای خدمات مهندسی را تغییر می‌دهد. نخست، سهم واحدهای کوچک‌متراژ در پروانه‌های ساختمانی رو به افزایش است و طراحی واحدهای ۴۰ تا ۶۰ متری با رعایت حداقل‌های مبحث چهارم (الزامات عمومی ساختمان) درباره ابعاد فضاها، نورگیری و تهویه، مهارتی است که هر معمار باید در آن تبحر پیدا کند.

دوم، وقتی ساخت نو از دسترس خارج می‌شود، بازار به سمت بهسازی و مقاوم‌سازی بافت موجود می‌چرخد. بیش از نیمی از ساختمان‌های تهران بالای ۲۵ سال عمر دارند و ارزیابی لرزه‌ای و بهسازی آن‌ها بر اساس مبحث بیست‌ودوم (مراقبت و نگهداری) و دستورالعمل بهسازی لرزه‌ای، بازاری بزرگ و کم‌رقابت است.

سوم، در شرایطی که هزینه ساخت سهم فزاینده‌ای از قیمت تمام‌شده دارد، طراحی بهینه سازه ـ کاهش مصرف فولاد و بتن بدون کاهش ایمنی ـ به مزیت رقابتی مهندس محاسب تبدیل می‌شود. ابزارهای محاسبات سریع مباحث می‌توانند در مرحله طرح اولیه، مقایسه گزینه‌ها را ساده‌تر کنند.

در نهایت، هر سیاست جدید مسکن ـ از مالیات خانه‌های خالی تا تسهیلات ساخت ـ در قالب قوانین و آیین‌نامه‌هایی اجرا می‌شود که مهندسان باید پیش از رقبا با آن‌ها آشنا باشند.