دبیر اتحادیه املاک: قانون پیش‌فروش ۱۳۹۰ هنوز عملی نشده است

از تصویب قانون پیش‌فروش مسکن در سال ۱۳۹۰ تاکنون هیچ قرارداد پیش‌فروشی در دفاتر اسناد رسمی ثبت نشده است. به گزارش خبرگزاری مهر، سمانه محرمی‌نمین، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، روز ۲۰ مهر ۱۴۰۵ در گفت‌وگو با خبرنگار مهر گفت قانون پیش‌فروش، تنظیم قرارداد پیش‌فروش را از مشاوران املاک گرفت و به دفاتر اسناد رسمی سپرد، اما در عمل این سازوکار راه نیفتاده و خرید اقساطی مسکن را برای مردم مسدود کرده است. او این وضعیت را ناشی از یک اشتباه قانون‌گذاری دانست؛ ادعایی که دیدگاه یک نهاد صنفی است و مرجع رسمی آن را تأیید نکرده است.

استدلال‌های اتحادیه

به گفته محرمی‌نمین، در پروژه‌های بزرگ ۸۰۰، ۱۰۰۰ و ۸۰۰۰ واحدی، واحدهای در حال ساخت با قیمت‌هایی فروخته می‌شوند که ممکن است سه سال بعد با قیمت بسیار بالاتر ارزیابی شوند؛ مثلاً واحدی که قرار است در آینده متری ۵۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، می‌تواند امروز متری ۳۰۰ میلیون تومان با اقساط فروخته شود. او میان مبایعه‌نامه ـ که موضوع معامله در آن مشخص است، مثلاً خرید یک واحد ۴۰ متری با پرداخت سه‌ساله ـ و خرید متری ـ که محل، زمان، شکل و طبقه واحد آینده در آن نامعین است ـ تفاوت قائل شد.

او اضافه کرد قرار بود قانون پیش‌فروش در سامانه کاتب بارگذاری شود، اما زیرساخت‌های آن آماده نیست. الزاماتی مانند شناسنامه فنی ملک در شهرداری، حساب امانی برای سازنده و مالک و ضمانت سازنده هنوز عملیاتی نشده و به گفته او، هیچ حساب امانی در نظر گرفته نشده است. محرمی‌نمین موارد کلاهبرداری در پیش‌فروش را زیاد دانست، اما گفت بسیاری از مردم تا پیش از دهه ۱۳۹۰ از همین مسیر صاحب خانه شدند.

چرا برای مهندسان مهم است؟

دو الزام نام‌برده‌شده ـ شناسنامه فنی ملک و حساب امانی ـ مستقیماً به مهندسان مربوط‌اند. شناسنامه فنی همان سندی است که رئیس سازمان نظام مهندسی چند هفته پیش آن را کلید تضمین کیفیت ساخت و شرط صدور پایان‌کار دانست؛ بدون آن، پیش‌فروش قانونی ممکن نیست. معاون سازمان ثبت نیز اخیراً گفته بود ماده ۱۴ قانون الزام، پیش‌فروش را از مرحله نقشه معماری ممکن کرده و فرآیند آن ۱۹ مرحله دارد؛ دو روایت نشان می‌دهد میان متن قانون و اجرای واقعی آن هنوز فاصله وجود دارد.

برای مهندسان طراح و ناظر، این بلاتکلیفی ریسک حقوقی دارد: نقشه‌ای که امروز امضا می‌کنند ممکن است مبنای یک معامله پیش‌فروش باشد و مغایرت آن با بنای ساخته‌شده، آن‌ها را درگیر دعوای خریداران کند. رعایت دقیق حداقل‌های مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان (الزامات عمومی ساختمان) در نقشه و مستندسازی تغییرات نقشه حین اجرا، بهترین محافظت حرفه‌ای است. آشنایی با قانون پیش‌فروش ساختمان و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و ضوابط مبحث دوم (نظامات اداری) درباره حدود مسئولیت طراح و ناظر برای هر مهندسی که در پروژه‌های پیش‌فروش کار می‌کند ضروری است.